Per una casa a Roma affittata per intero le strade sono due: la locazione turistica da privato (forma A) e la casa vacanze in forma imprenditoriale (forma B). Il B&B, che molti nominano per primo, di solito non è adatto: richiede che il titolare abiti nella casa.
Forma A: locazione turistica da privato
È la forma più semplice e, per una sola casa, di solito la più conveniente. Il proprietario affitta come persona privata, senza aprire un'attività.
- Niente partita IVA, niente Camera di Commercio, niente contributi INPS.
- Registrazione della casa su ROSS1000, il portale turistico della Regione Lazio, che rilascia il codice regionale CIR; poi si ottiene il CIN nazionale.
- Tasse: cedolare secca del 21% sugli incassi (26% dalla seconda unità). Sulle prenotazioni incassate dai portali, Airbnb e Booking.com la trattengono e la versano al posto del proprietario; il resto va nel 730 o nel modello Redditi.
- I costi non si possono dedurre, ma non ci sono contabilità, fatture o versamenti periodici di IVA.
- Si possono offrire pulizia e cambio biancheria tra un soggiorno e l'altro.
Forma B: casa vacanze imprenditoriale
È un'attività ricettiva vera e propria, con gli adempimenti di un'impresa.
- Partita IVA, iscrizione al Registro Imprese e all'INPS commercianti, con un contributo minimo annuo da versare anche quando gli incassi sono bassi.
- SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) per casa vacanze al SUAP di Roma Capitale.
- Imposte sull'utile (incassi meno costi), anche con il regime forfettario se se ne hanno i requisiti; IVA sugli incassi, salvo il regime forfettario.
- Contabilità tenuta da un commercialista e adempimenti periodici.
- Conviene in genere con incassi alti o più unità.
Perché il B&B spesso non va bene
Il bed and breakfast è pensato per chi abita nella casa e ospita i turisti in alcune camere, offrendo la colazione. Se l'appartamento viene affittato per intero e il proprietario vive altrove, il B&B non è la forma corretta: si rischia di aprire un'attività con requisiti che non si possono rispettare. In questi casi si sceglie tra la forma A e la forma B.
La soglia delle 3 unità (L. 199/2025)
Dal 2026 la legge di bilancio (L. 199/2025) ha abbassato la soglia: chi destina a locazione breve 3 o più unità immobiliari è considerato in attività d'impresa. Con una o due case resta possibile la forma privata; da tre in su servono partita IVA e gli adempimenti della forma imprenditoriale.
Le due forme a confronto
| A · Locazione turistica (privato) | B · Casa vacanze (impresa) | |
|---|---|---|
| Partita IVA | No | Sì |
| Camera di Commercio e INPS | No | Sì, con minimo INPS annuo |
| Pratica di avvio | ROSS1000 → CIR → CIN | SCIA al SUAP + ROSS1000 → CIR → CIN |
| Tasse | Cedolare secca 21% (26% dalla 2ª unità) | Imposte sull'utile, anche forfettario |
| IVA | No | Sì, salvo regime forfettario |
| Costi deducibili | No | Sì |
| Commercialista | Non necessario | Necessario |
| Numero di unità | 1 o 2 | Obbligatoria da 3 unità |
| Pulizie e biancheria | Ammesse | Ammesse |
| Quando conviene | Casa singola, gestione semplice | Incassi alti o più unità |
In entrambe le forme restano gli obblighi comuni: CIN, dotazioni di sicurezza, Alloggiati Web, contributo di soggiorno e comunicazioni ISTAT. Li trovi spiegati nella guida a CIN, ROSS1000, Alloggiati Web e contributo di soggiorno.
Come scegliere
- Quante case vuoi affittare? Da 3 in su la forma è imprenditoriale.
- Abiti nella casa? Se no, il B&B è escluso.
- Quanto prevedi di incassare? Con incassi alti la deducibilità dei costi della forma B può pesare di più; con una casa singola la forma A è quasi sempre più semplice.
- Decidi con il tuo commercialista. Noi ti diamo tutti i numeri dopo il sopralluogo e ci adattiamo a entrambe le forme.
Vuoi che ce ne occupiamo noi?
Con l'apertura chiavi in mano scegliamo con te la forma, facciamo il sopralluogo gratuito, presentiamo tutte le pratiche con la tua delega e mettiamo online la casa, di solito in 2-4 settimane. È un servizio a parte, con preventivo dopo il sopralluogo gratuito.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra locazione turistica e casa vacanze?
La locazione turistica è l'affitto di una casa a turisti da parte di un privato, senza partita IVA, con cedolare secca del 21% e senza contributi INPS. La casa vacanze è un'attività ricettiva in forma imprenditoriale: servono partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e all'INPS commercianti, SCIA al SUAP di Roma Capitale e un commercialista.
Posso aprire un B&B in un appartamento che non abito?
No. Il bed and breakfast richiede che il titolare abiti nella casa e offra la colazione agli ospiti. Per un appartamento affittato per intero le strade corrette sono la locazione turistica da privato o la casa vacanze imprenditoriale.
Da quante case in su l'affitto breve diventa attività d'impresa?
Dal 2026, con la legge di bilancio (L. 199/2025), chi destina a locazione breve 3 o più unità immobiliari è considerato in attività d'impresa: servono partita IVA e gli adempimenti della forma imprenditoriale.
Quanto si paga di tasse con la locazione turistica da privato?
Con la cedolare secca si paga il 21% sugli incassi della prima unità (26% dalla seconda). Sulle prenotazioni incassate dai portali, Airbnb e Booking.com la trattengono e la versano direttamente al posto del proprietario (su Booking.com attiviamo sempre i pagamenti gestiti da Booking); il resto si dichiara con il 730 o il modello Redditi. I costi non si possono dedurre.
Quale forma conviene per una sola casa?
Per una casa singola di solito la locazione turistica da privato: è la più semplice e, nella maggior parte dei casi, la più conveniente. La casa vacanze imprenditoriale conviene in genere con incassi alti o più unità. La scelta finale va fatta con il proprio commercialista.
Nella locazione turistica posso offrire pulizie e biancheria?
Sì. Pulizia e cambio della biancheria tra un soggiorno e l'altro sono ammessi anche nella forma privata. Il costo di pulizia, di solito tra 50 e 80 € a soggiorno, lo paga l'ospite.
Questa guida ha finalità informative e non sostituisce la consulenza fiscale o legale: obblighi, importi e scadenze vanno verificati sulla normativa vigente, sulle regole della Regione Lazio e sulle delibere di Roma Capitale.