In sintesi: a Roma un appartamento ben gestito in affitto breve genera quasi sempre un ricavo lordo superiore all'affitto tradizionale, ma il guadagno netto dipende da tre fattori — prezzo medio a notte, occupazione e costi operativi. Vediamo come stimarlo in modo concreto e prudente.
La formula del ricavo: ADR × notti occupate
Il ricavo di un affitto breve si calcola partendo da due numeri chiave:
- ADR (Average Daily Rate) — il prezzo medio incassato per notte.
- Occupazione — la percentuale di notti effettivamente vendute sul totale disponibile.
Il prodotto dei due dà il RevPAR (ricavo per notte disponibile), l'indicatore più affidabile. La formula del ricavo lordo annuo è semplice:
Esempio indicativo: 140 € × 365 × 68% ≈ 34.700 € lordi/anno per un appartamento di buon livello in semicentro.
Da questo lordo si sottraggono i costi operativi e le tasse per arrivare al netto in tasca, che è il numero che conta davvero.
Stime di mercato a Roma per zona (2026)
I valori seguenti sono stime prudenti e indicative, da verificare sul singolo immobile. La stagionalità romana è marcata: alta da marzo a ottobre e in periodi giubilari/eventi, più bassa in inverno (esclusi ponti e festività).
| Fascia | ADR indicativo | Occupazione media | Esempi di zona |
|---|---|---|---|
| Centro storico | €170–240 | ~65–75% | Pantheon, Navona, Monti, Trastevere |
| Semicentro | €120–160 | ~60–72% | Prati, Testaccio, San Giovanni, Termini |
| Zona residenziale | €90–130 | ~55–68% | Parioli, Nomentano, Ostiense |
Questi numeri presuppongono un immobile curato, annunci professionali, foto di qualità e prezzo dinamico. Un annuncio statico e mal gestito può rendere il 20–35% in meno a parità di immobile.
I costi da sottrarre per il ricavo netto
Il lordo non finisce in tasca. Ecco le voci tipiche:
| Voce di costo | Incidenza indicativa |
|---|---|
| Commissioni portali (Airbnb, Booking, Vrbo) | ~15–17% sul venduto, trattenute dal portale |
| Pulizie e biancheria (a turnover) | di solito 50–80 € a soggiorno, pagati dall'ospite come «costo di pulizia» |
| Utenze, wifi, consumabili | ~5–10% |
| Manutenzione e piccole riparazioni | ~3–6% |
| Gestione (property manager) | variabile sul mercato; con Gingy Dimore 15, 20 o 22% + IVA, solo sull'incasso delle notti |
| Imposte (cedolare secca 21% / 26%) | sul canone lordo incassato; sulle prenotazioni incassate dai portali la trattengono e la versano Airbnb e Booking.com |
La tassa di soggiorno non è un costo per il proprietario: la paga l'ospite e va riversata al Comune di Roma. Va però incassata e versata correttamente (vedi la nostra guida su CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno).
Dal lordo al netto: il metodo
Come si passa dal lordo al netto, voce per voce. Le cifre dipendono dalla singola casa (posti letto, dotazioni, forma scelta): per questo non pubblichiamo un «netto tipo».
- Ricavo lordo delle notti: ADR × notti vendute.
- – commissioni dei portali (Airbnb, Booking.com ~15–17%), trattenute direttamente dal portale;
- – commissione del gestore: con Gingy Dimore 15, 20 o 22% + IVA, solo sull'incasso delle notti;
- – utenze, consumabili e manutenzione;
- – imposte: nella forma privata cedolare secca 21% sul canone lordo, che sulle prenotazioni incassate dai portali Airbnb e Booking.com trattengono e versano al posto del proprietario.
Pulizia e biancheria (di solito 50–80 € a soggiorno) e contributo di soggiorno li paga l'ospite: non riducono il ricavo del proprietario. La stima di incassi e netto per la tua casa te la diamo con il preventivo, dopo il sopralluogo, con tutte le ipotesi scritte. Il conto fiscale preciso va fatto con il proprio commercialista; per la scelta della forma leggi locazione turistica o casa vacanze.
Affitto breve vs affitto a lungo termine
| Affitto breve | Affitto lungo (4+4) | |
|---|---|---|
| Ricavo lordo | Più alto | Più basso |
| Stabilità reddito | Variabile (stagionale) | Stabile |
| Gestione richiesta | Alta (o gestore) | Bassa |
| Flessibilità (uso proprio) | Massima | Vincolata |
| Adempimenti | CIN, Alloggiati, tassa soggiorno | Registrazione contratto |
Per un confronto operativo tra fare da soli e affidarsi a un professionista, leggi la guida gestione professionale vs fai-da-te.
Quanto può rendere davvero il tuo immobile?
Dopo il sopralluogo gratuito ti diamo la stima di incassi e netto per la tua casa, con tutte le ipotesi scritte. Senza impegno.
Domande frequenti
Quanto rende in media un affitto breve a Roma nel 2026?
In modo indicativo, un bilocale ben gestito in semicentro può generare un ricavo lordo annuo stimato tra 18.000 e 30.000 €, con ADR intorno a 120–160 € e occupazione del 60–75%. In centro l'ADR sale a 170–240 €. Da questi importi vanno sottratti costi operativi e tasse. Sono stime prudenti che variano per immobile, stagione e qualità della gestione.
Conviene di più l'affitto breve o quello a lungo termine?
L'affitto breve tende a generare un ricavo lordo superiore, ma comporta più costi operativi e più lavoro. Il vantaggio netto dipende da zona, occupazione e dalla scelta tra autogestione e property manager. L'affitto lungo offre un reddito più stabile e meno gestione.
Quali costi devo sottrarre per il ricavo netto?
Commissioni portali (~15–17%), pulizie e biancheria a turnover, utenze e wifi, manutenzione, consumabili, eventuale commissione del property manager (con Gingy Dimore 15, 20 o 22% + IVA sulle sole notti) e le imposte (cedolare secca 21% o 26%). La tassa di soggiorno è a carico dell'ospite ma va riversata al Comune.
Conta più il prezzo a notte o l'occupazione?
Conta il prodotto dei due (il RevPAR). Alzare troppo il prezzo riduce l'occupazione; il prezzo dinamico serve a trovare l'equilibrio giorno per giorno. Una gestione professionale ottimizza questo bilanciamento di continuo.
La tassa di soggiorno riduce il mio guadagno?
No: a Roma la paga l'ospite ed è riversata al Comune, quindi non incide sul ricavo netto. Va però incassata, dichiarata e versata correttamente, pena sanzioni.
Le cifre in questa guida sono stime indicative di mercato e non costituiscono garanzia di rendimento.