La domanda che si fa ogni proprietario. In questa guida trovi la formula per calcolare il ricavo reale, le stime di mercato per zona, i costi da considerare e il confronto onesto con l'affitto a lungo termine.
Valutazione gratuita del tuo immobileIn sintesi: a Roma un appartamento ben gestito in affitto breve genera quasi sempre un ricavo lordo superiore all'affitto tradizionale, ma il guadagno netto dipende da tre fattori — prezzo medio a notte, occupazione e costi operativi. Vediamo come stimarlo in modo concreto e prudente.
Il ricavo di un affitto breve si calcola partendo da due numeri chiave:
Il prodotto dei due dà il RevPAR (ricavo per notte disponibile), l'indicatore più affidabile. La formula del ricavo lordo annuo è semplice:
Da questo lordo si sottraggono i costi operativi e le tasse per arrivare al netto in tasca, che è il numero che conta davvero.
I valori seguenti sono stime prudenti e indicative, da verificare sul singolo immobile. La stagionalità romana è marcata: alta da marzo a ottobre e in periodi giubilari/eventi, più bassa in inverno (esclusi ponti e festività).
| Fascia | ADR indicativo | Occupazione media | Esempi di zona |
|---|---|---|---|
| Centro storico | €170–240 | ~65–75% | Pantheon, Navona, Monti, Trastevere |
| Semicentro | €120–160 | ~60–72% | Prati, Testaccio, San Giovanni, Termini |
| Zona residenziale | €90–130 | ~55–68% | Parioli, Nomentano, Ostiense |
Questi numeri presuppongono un immobile curato, annunci professionali, foto di qualità e prezzo dinamico. Un annuncio statico e mal gestito può rendere il 20–35% in meno a parità di immobile.
Il lordo non finisce in tasca. Ecco le voci tipiche:
| Voce di costo | Incidenza indicativa |
|---|---|
| Commissioni portali (Airbnb, Booking, Vrbo) | ~3–18% sul venduto |
| Pulizie e biancheria (a turnover) | variabile, spesso ribaltato sull'ospite |
| Utenze, wifi, consumabili | ~5–10% |
| Manutenzione e piccole riparazioni | ~3–6% |
| Gestione (property manager) | 15–25% sul venduto |
| Imposte (cedolare secca 21% / 26%) | sul reddito imponibile |
La tassa di soggiorno non è un costo per il proprietario: la paga l'ospite e va riversata al Comune di Roma. Va però incassata e versata correttamente (vedi la nostra guida su CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno).
Bilocale in semicentro romano, gestione professionale:
Lo stesso bilocale in affitto 4+4 a ~1.000 €/mese renderebbe ~12.000 € lordi, ~9.480 € netti dopo cedolare. L'affitto breve, anche dopo i costi di gestione, resta più redditizio — pur richiedendo più lavoro o un gestore.
| Affitto breve | Affitto lungo (4+4) | |
|---|---|---|
| Ricavo lordo | Più alto | Più basso |
| Stabilità reddito | Variabile (stagionale) | Stabile |
| Gestione richiesta | Alta (o gestore) | Bassa |
| Flessibilità (uso proprio) | Massima | Vincolata |
| Adempimenti | CIN, Alloggiati, tassa soggiorno | Registrazione contratto |
Per un confronto operativo tra fare da soli e affidarsi a un professionista, leggi la guida gestione professionale vs fai-da-te.
Facciamo una stima personalizzata e gratuita basata su zona, metratura e stagionalità reali — senza impegno. Con la formula Rendita Garantita puoi anche ricevere un canone fisso ogni mese, rischio a carico nostro.
💬 Commerciale: +39 366 371 4649 · ✉️ gingydimore@gmail.com
Richiedi la valutazione gratuitaIn modo indicativo, un bilocale ben gestito in semicentro può generare un ricavo lordo annuo stimato tra 18.000 e 30.000 €, con ADR intorno a 120–160 € e occupazione del 60–75%. In centro l'ADR sale a 170–240 €. Da questi importi vanno sottratti costi operativi e tasse. Sono stime prudenti che variano per immobile, stagione e qualità della gestione.
L'affitto breve tende a generare un ricavo lordo superiore, ma comporta più costi operativi e più lavoro. Il vantaggio netto dipende da zona, occupazione e dalla scelta tra autogestione e property manager. L'affitto lungo offre un reddito più stabile e meno gestione.
Commissioni portali (~3–18%), pulizie e biancheria a turnover, utenze e wifi, manutenzione, consumabili, eventuale commissione del property manager (15–25%) e le imposte (cedolare secca 21% o 26%). La tassa di soggiorno è a carico dell'ospite ma va riversata al Comune.
Conta il prodotto dei due (il RevPAR). Alzare troppo il prezzo riduce l'occupazione; il prezzo dinamico serve a trovare l'equilibrio giorno per giorno. Una gestione professionale ottimizza questo bilanciamento di continuo.
No: a Roma la paga l'ospite ed è riversata al Comune, quindi non incide sul ricavo netto. Va però incassata, dichiarata e versata correttamente, pena sanzioni.