Aprire un affitto breve a Roma, chiavi in mano
Hai una casa a Roma e vuoi affittarla a breve termine senza occuparti di pratiche, portali e ospiti? Ci pensiamo noi, dall'apertura alla gestione di ogni giorno, con un unico referente: dalla scelta della forma al CIN, dalla Questura alla messa online in 2-4 settimane.
Cosa vuol dire «chiavi in mano»
Tu ci affidi la casa e i documenti; noi ci occupiamo di tutto il resto. Scegliamo con te la forma giusta per affittare, facciamo il sopralluogo, presentiamo le pratiche con la tua delega, prepariamo gli annunci e mettiamo la casa online. Da quel momento la gestiamo ogni giorno con la nostra piattaforma, la stessa che usiamo sui nostri appartamenti Vatican Apartment Suite.
L'apertura è un servizio a parte, a pagamento, non compreso in nessuna formula di gestione: il sopralluogo è gratuito e dopo il sopralluogo ti mandiamo il preventivo. Una volta online, la gestione si paga con la commissione della formula scelta (15, 20 o 22% + IVA, solo sull'incasso delle notti), senza costi di attivazione della gestione, canoni o minimi.
Dal primo messaggio alla prima prenotazione, in 7 passi.
Sempre in quest'ordine, così sai in ogni momento a che punto siamo e cosa serve da te.
- 01Giorno 1
Primo contatto
Ci scrivi o ci chiami. Ti rispondiamo subito e, appena ci lasci un'email, ti mandiamo per iscritto il percorso completo: chi siamo, cosa facciamo, quali forme sono possibili, quali documenti servono.
- 02Prima settimana
Documenti e scelta della forma
Ci invii i documenti della casa (anche foto o scansioni) e scegli la forma: locazione turistica da privato oppure casa vacanze imprenditoriale. Ti diamo noi gli elementi per decidere, anche con il tuo commercialista.
- 03Su appuntamento
Sopralluogo gratuito
Veniamo a vedere la casa: dotazioni obbligatorie, serratura a codice, eventuali piccoli lavori, foto e la possibilità di aggiungere posti letto per alzare l'occupazione.
- 04Dopo il sopralluogo
Preventivo finale e contratto
Ti mandiamo il preventivo del servizio di apertura con tutte le voci di avvio, la stima di incassi e netto con le ipotesi scritte e il contratto di gestione. Prima del sopralluogo non diamo cifre a stima.
- 05Con la tua delega
Pratiche
Registrazione su ROSS1000 e codice regionale CIR, CIN nazionale, dotazioni obbligatorie, Alloggiati Web, contributo di soggiorno, ISTAT. Il tecnico serve solo se mancano APE o certificazioni degli impianti.
- 062-4 settimane
Messa online
Annunci con foto e testi in più lingue su Airbnb, Booking.com e gli altri portali, prezzi di partenza, regole della casa, calendario unico, serratura e codici attivi.
- 07Ogni giorno, ogni mese
Gestione e rendiconto
Ospiti, check-in da remoto, Questura ogni sera, pulizie programmate, prezzi aggiornati ogni giorno. Report giornaliero e rendiconto mensile. Da qui si applica la formula di gestione scelta, senza costi di attivazione.
Chi fa cosa, senza sorprese.
Quasi tutto lo facciamo noi, con una tua delega. Altri professionisti entrano solo quando servono davvero.
Quasi tutto
- Registrazione su ROSS1000, il portale turistico della Regione Lazio, e codice regionale CIR
- CIN nazionale dalla banca dati del Ministero del Turismo, esposto fuori dalla casa e in ogni annuncio
- Installazione delle dotazioni di sicurezza obbligatorie
- Abilitazione Alloggiati Web: schedine alla Questura in automatico ogni sera
- Iscrizione al contributo di soggiorno di Roma Capitale, incassi, versamenti e dichiarazioni
- Comunicazioni ISTAT mensili
- Serratura a codice, annunci, foto, prezzi e messa online
APE e impianti
- APE, l'attestato di prestazione energetica: la classe energetica va indicata negli annunci. Se ce l'hai, basta quello
- Dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico e gas, con libretto della caldaia. Se mancano, il tecnico può rilasciare una dichiarazione di rispondenza
- Ti presentiamo noi un tecnico di fiducia, con il suo preventivo
Forma imprenditoriale
- Apertura della partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e all'INPS commercianti
- SCIA casa vacanze al SUAP di Roma Capitale, che prepariamo insieme al commercialista o al tecnico
- Nella forma privata il commercialista non serve: basta la normale dichiarazione dei redditi
Quale forma scegliere? Locazione turistica da privato o casa vacanze imprenditoriale, e perché il B&B di solito non va bene: leggi la guida alle differenze. Tutti gli adempimenti nel dettaglio: guida a CIN, ROSS1000, Alloggiati Web e contributo di soggiorno.
Cosa deve avere la casa per ottenere il CIN
La norma che ha introdotto il CIN (DL 145/2023, art. 13-ter) chiede dotazioni di sicurezza precise per ogni unità affittata a turisti:
- rilevatori di gas combustibili funzionanti, vicino agli impianti a gas;
- rilevatori di monossido di carbonio funzionanti;
- estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile, almeno uno per piano.
A queste si aggiungono, per lavorare bene a Roma, la serratura a codice per l'ingresso autonomo (le keybox per le chiavi sono vietate) e la targa con il CIN da esporre all'esterno. Le installiamo noi; le relative spese le trovi nel preventivo finale.
Cosa guardiamo quando veniamo a vedere la casa
- cosa serve per adibirla ad alloggio turistico o casa vacanze;
- le dotazioni obbligatorie e la serratura a codice per l'ingresso autonomo;
- APE e dichiarazioni degli impianti, se mancano;
- i piccoli lavori e le sistemazioni utili prima dell'apertura;
- posti letto aggiuntivi: valutiamo se si può aggiungere, per esempio, un divano letto matrimoniale, per alzare l'occupazione;
- foto, punti di forza della casa e della zona per gli annunci.
Dopo il sopralluogo ti mandiamo il preventivo finale con tutte le voci e i relativi costi, che prima non indichiamo a stima.
La checklist da preparare.
Anche foto o scansioni vanno benissimo. Se qualcosa manca, ti diciamo noi come recuperarlo.
- Documento d'identità e codice fiscale del proprietario
- Visura e planimetria catastale (anche del garage, se è un'unità separata)
- Atto di proprietà o altro titolo (con i dati di eventuali comproprietari)
- APE, l'attestato di prestazione energetica, se già disponibile
- Dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico e gas
- Libretto della caldaia con l'ultima manutenzione
- Certificato di agibilità, se disponibile
- Regolamento del condominio o del lotto, se c'è
- Fornitori e intestatari delle utenze, con una bolletta recente di ciascuna
- Polizza assicurativa della casa, se c'è
- SPID oppure la firma di una delega per le pratiche online
- IBAN su cui ricevere gli incassi
- Eventuali account già aperti su Airbnb o Booking.com
- Metratura, alcune foto e i periodi in cui vuoi tenere la casa libera
Le pulizie le paga l'ospite, non tu.
- Ti presentiamo un'impresa di pulizie partner della zona, con cui firmi direttamente un accordo a prezzi concordati.
- Da quel momento la gestiamo noi in automatico: a ogni prenotazione l'impresa riceve il programma, interviene dopo ogni partenza, controlla la casa e ci invia le foto.
- La biancheria è a noleggio: lavata e sostituita a ogni cambio, senza comprarla né lavarla.
- Il costo di pulizia e biancheria, di solito tra 50 e 80 € a soggiorno, lo paga l'ospite come «costo di pulizia» indicato su ogni prenotazione.
Un obiettivo chiaro, non una promessa.
- Primi sei mesi: lancio. L'annuncio è nuovo, raccoglie le prime recensioni e sale nelle ricerche dei portali: l'occupazione parte più bassa e cresce mese dopo mese.
- Dal settimo mese: crescita. Con recensioni alte e prezzi calibrati l'occupazione sale.
- Fine del primo anno: oltre l'80%. È l'obiettivo a cui lavora il nostro metodo, non una garanzia.
Prezzi aggiornati ogni giorno, presenza su tutti i portali, risposte immediate agli ospiti, cura delle recensioni e lavoro mirato sui periodi più deboli. La stima di incassi e netto per la tua casa arriva con il preventivo finale.
Tutto chiaro dal primo giorno.
| Voce | Chi la paga | Come |
|---|---|---|
| Servizio di apertura: pratiche di avvio, CIN, dotazioni, abilitazioni, coordinamento tecnico e commercialista, allestimento | PROPRIETARIO | servizio a parte, a preventivo dopo il sopralluogo gratuito; non incluso nelle formule |
| Avvio della gestione | 0 € | nessun costo di attivazione della formula, nessun canone, nessun minimo |
| Commissione Gingy Dimore | PROPRIETARIO | 15, 20 o 22% + IVA, solo sull'incasso delle notti |
| Commissioni dei portali | PROPRIETARIO | trattenute direttamente da Airbnb e Booking.com sulle prenotazioni |
| Cedolare secca 21% (forma privata) | PROPRIETARIO | sulle prenotazioni incassate dai portali la trattengono e la versano Airbnb e Booking.com (su Booking attiviamo sempre i pagamenti gestiti da Booking) |
| Pulizia e biancheria | OSPITE | «costo di pulizia» aggiunto a ogni prenotazione |
| Contributo di soggiorno di Roma | OSPITE | incassato e versato a Roma Capitale |
| Utenze e manutenzione straordinaria | PROPRIETARIO | la piccola manutenzione la coordiniamo noi |
| Materiali di avvio della casa (dotazioni, serratura, eventuali tecnico e lavori) | PROPRIETARIO | nel preventivo, dopo il sopralluogo |
Scegli quanto delegare nella gestione
Online
Tu segui ospiti e casa, noi la parte digitale.
- Annunci, channel manager, calendario unico
- Prezzi dinamici
- Report giornaliero e rendiconto
Completa senza pulizie
Deleghi tutto, le pulizie le organizzi tu.
- Tutto della formula Online
- Ospiti, check-in da remoto, documenti
- Alloggiati Web e tassa di soggiorno
Completa
Deleghi tutto, anche il coordinamento delle pulizie.
- Tutto della formula 20%
- Coordinamento dell'impresa di pulizie
- Verifica della casa prima di ogni arrivo
Commissione + IVA calcolata solo sull'incasso delle notti, non su pulizie né tassa di soggiorno. Nessun costo di attivazione della gestione, nessun canone, nessun minimo. Le commissioni dei portali le trattengono Airbnb e Booking.com sulle prenotazioni. La struttura resta tua e gli incassi arrivano a te. Le pulizie le esegue un'impresa partner, che nella formula 22% gestiamo noi in automatico: il costo lo paga l'ospite. Confronto completo · Casa ancora da aprire? Servizio di apertura a parte.
Aprire un affitto breve a Roma: le risposte
Quanto costa aprire un affitto breve chiavi in mano con Gingy Dimore?
L'apertura è un servizio a parte, a pagamento, non compreso in nessuna formula di gestione: pratiche di avvio (ROSS1000 e CIR, CIN, dotazioni obbligatorie, abilitazione Alloggiati Web, iscrizione al contributo di soggiorno, eventuale SCIA), coordinamento di tecnico e commercialista, allestimento. Il sopralluogo è gratuito; dopo il sopralluogo ti mandiamo il preventivo. La gestione successiva si paga con la commissione della formula scelta (15, 20 o 22% + IVA sulle notti), senza costi di attivazione della formula.
Quali spese di avvio restano al proprietario?
Oltre al servizio di apertura, le dotazioni di sicurezza obbligatorie per il CIN, la serratura a codice e, solo se mancano, l'APE e le certificazioni degli impianti, più eventuali piccoli lavori. Le definiamo dopo il sopralluogo e le trovi tutte nel preventivo finale: non le indichiamo a stima prima di aver visto la casa.
In quanto tempo la casa va online?
Di solito in 2-4 settimane da quando abbiamo i documenti completi e la tua scelta sulla forma. I tempi dipendono soprattutto da eventuali documenti mancanti (APE, impianti) e dalle dotazioni da installare.
Serve la partita IVA per affittare a breve a Roma?
No, se affitti come privato con la locazione turistica: niente partita IVA, cedolare secca del 21% e nessun contributo INPS. La partita IVA serve per la casa vacanze in forma imprenditoriale e, dal 2026, quando le unità affittate sono 3 o più. Le differenze sono spiegate nella nostra guida dedicata.
Posso aprire un B&B in un appartamento che non abito?
No. Il bed and breakfast richiede che il titolare abiti nella casa e offra la colazione. Per un appartamento affittato per intero le strade sono la locazione turistica da privato o la casa vacanze imprenditoriale.
Devo essere presente al check-in degli ospiti?
No. Installiamo una serratura a codice e generiamo un codice personale per ogni soggiorno. A Roma le keybox per le chiavi sono vietate; il riconoscimento dell'ospite resta obbligatorio e, secondo il Consiglio di Stato, può avvenire anche da remoto.
Chi paga pulizie e biancheria?
L'ospite. Il costo di pulizia e biancheria, di solito tra 50 e 80 € a soggiorno, viene aggiunto alla prenotazione come «costo di pulizia» sui portali: non è un costo del proprietario.
Quanto guadagnerò?
Prima del sopralluogo non diamo stime di incasso o di netto: dipendono da posti letto, dotazioni e forma scelta. Le trovi nel preventivo finale, con tutte le ipotesi scritte. Sull'occupazione lavoriamo con un obiettivo preciso: sei mesi di lancio, poi crescita fino a superare l'80% a fine primo anno. È l'obiettivo del nostro metodo, non una garanzia.
Chi paga la cedolare secca?
Nella forma privata la cedolare secca del 21% resta a carico del proprietario, ma sulle prenotazioni incassate dai portali Airbnb e Booking.com la trattengono e la versano direttamente al posto tuo: ricevi già l'importo netto. Su Booking.com attiviamo sempre i pagamenti gestiti da Booking, così è Booking a incassare e a trattenerla. Il resto si dichiara con il 730 o il modello Redditi.
Ho già un account Airbnb o Booking.com: devo chiuderlo?
No. Se esiste già lo colleghiamo al nostro calendario unico e lo miglioriamo; se non c'è, apriamo noi gli annunci a nome del titolare. La struttura e gli incassi restano tuoi.
Vuoi aprire la tua casa? Cominciamo dal sopralluogo.
Lasciaci i tuoi contatti e la zona: ti scriviamo il percorso completo per la tua casa e fissiamo il sopralluogo gratuito. Nessun impegno.