Nel Lazio il percorso per affittare in regola segue un ordine preciso: ROSS1000 → CIR → CIN, poi le dotazioni di sicurezza, la Questura con Alloggiati Web, il contributo di soggiorno di Roma Capitale e le comunicazioni ISTAT ogni mese. Vediamoli uno per uno.
1. ROSS1000 e codice regionale CIR
Il primo passo è la registrazione della casa su ROSS1000, il portale della Regione Lazio per le strutture ricettive e le locazioni turistiche. Si inseriscono i dati del titolare, i dati catastali e le caratteristiche dell'alloggio (camere, posti letto, servizi). Al termine la Regione rilascia il CIR, il codice identificativo regionale (per Roma ha la forma 058091-LOC-… per le locazioni turistiche).
Per la casa vacanze in forma imprenditoriale, prima della registrazione si presenta la SCIA al SUAP di Roma Capitale. Le differenze tra le due forme sono spiegate nella guida locazione turistica o casa vacanze.
2. Il CIN: il Codice Identificativo Nazionale
Con il CIR si richiede il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Il CIN identifica in modo univoco l'unità su tutto il territorio nazionale ed è obbligatorio: senza CIN non si può pubblicare un annuncio né affittare in regola.
Dove va esposto
- In tutti gli annunci online (Airbnb, Booking.com, Vrbo, sito proprio), in posizione visibile.
- All'esterno dell'edificio, con una targa o un cartello ben leggibile.
Le dotazioni obbligatorie (DL 145/2023, art. 13-ter)
La stessa norma che ha introdotto il CIN richiede in ogni unità:
- rilevatori di gas combustibili funzionanti;
- rilevatori di monossido di carbonio funzionanti;
- estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile, in particolare vicino agli impianti a gas e comunque almeno uno per piano.
3. Alloggiati Web: la comunicazione alla Questura
Ogni ospite va comunicato alla Questura tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. È un obbligo di pubblica sicurezza (art. 109 TULPS), diverso da quelli fiscali.
- Si richiedono le credenziali alla Questura di Roma, per ogni struttura.
- Per ogni ospite si registrano nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza ed estremi del documento.
- La comunicazione va trasmessa entro 24 ore dall'arrivo; per soggiorni più brevi, subito.
Oltre all'inserimento manuale esiste il servizio web ufficiale (web service), che permette di inviare le schedine in automatico. È quello che usiamo noi: ogni sera le schedine degli ospiti arrivati partono da sole, con la ricevuta archiviata.
Riconoscimento dell'ospite e keybox
- Il gestore deve identificare l'ospite e verificarne il documento. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 5732/2025) il riconoscimento può avvenire anche da remoto.
- A Roma le keybox (le cassette per le chiavi fissate all'esterno) sono vietate. Per l'ingresso autonomo si usa una serratura a codice, con un codice personale valido solo per le date del soggiorno.
4. Il contributo di soggiorno di Roma
Roma Capitale applica il contributo di soggiorno (la «tassa di soggiorno») a chi pernotta in città. Lo paga l'ospite, non il proprietario: il gestore lo incassa, lo versa e lo dichiara sul portale del Comune (GECOS).
- Per locazioni turistiche e case vacanze: 6 € a persona a notte.
- Si applica per un massimo di 10 notti consecutive.
- Esenzioni, tra le altre: minori di 10 anni e residenti a Roma.
- Sulle prenotazioni Airbnb il contributo lo incassa e lo versa direttamente Airbnb; sulle altre lo gestisce il titolare o il suo gestore.
- Versamenti e dichiarazioni seguono le scadenze periodiche fissate da Roma Capitale.
5. ISTAT: le statistiche mensili su ROSS1000
Ogni mese vanno comunicati alla Regione, sempre su ROSS1000, gli arrivi e le presenze degli ospiti a fini statistici (ISTAT). La comunicazione va fatta entro il 10 del mese successivo, anche quando il mese è a zero, cioè senza ospiti. L'omissione può costare sanzioni da 1.000 a 2.000 €.
Riepilogo: gli obblighi a confronto
| Adempimento | Dove | Quando | A cosa serve |
|---|---|---|---|
| Registrazione e CIR | ROSS1000 (Regione Lazio) | Una volta, prima di affittare | Censire l'alloggio turistico |
| CIN | BDSR (Ministero del Turismo) | Una volta, dopo il CIR | Identificare l'immobile in annunci e all'esterno |
| Dotazioni di sicurezza | Nella casa | Prima di affittare | Sicurezza degli ospiti (DL 145/2023) |
| Alloggiati Web | Questura / Polizia di Stato | Entro 24 ore da ogni arrivo | Pubblica sicurezza (art. 109 TULPS) |
| Contributo di soggiorno | Roma Capitale (GECOS) | A ogni soggiorno, versamenti periodici | Contributo turistico comunale |
| ISTAT | ROSS1000 (Regione Lazio) | Ogni mese entro il 10, anche a zero | Statistiche turistiche |
Per capire come questi adempimenti incidono sul guadagno, leggi anche quanto rende un affitto breve a Roma.
Le sanzioni: cosa si rischia
- CIN mancante o non esposto: sanzioni amministrative che possono arrivare a diverse migliaia di euro, oltre all'impossibilità di pubblicare annunci.
- Dotazioni di sicurezza mancanti: sanzioni amministrative previste dalla stessa norma sul CIN.
- Mancata comunicazione alla Questura: punita dal TULPS, con possibili profili penali (arresto fino a tre mesi o ammenda).
- Contributo di soggiorno non versato: sanzioni tributarie, interessi e recupero delle somme dovute.
- ISTAT omesso: sanzioni amministrative anche per i mesi senza ospiti.
Sono obblighi cumulativi: non basta rispettarne uno. Una volta impostata la procedura, però, la gestione ordinaria è ripetitiva e si può automatizzare o delegare.
Chi se ne occupa: delegare a un gestore
Con le formule Completa di Gingy Dimore (20% e 22% + IVA, solo sull'incasso delle notti) gli adempimenti li gestiamo noi, con la tua delega: documenti degli ospiti dal nostro portale online, schedine Alloggiati Web inviate ogni sera via web service, contributo di soggiorno calcolato per persona e per notte, ISTAT ogni mese. Con la formula Online (15% + IVA) gestiamo la parte digitale e gli adempimenti restano a te.
Se la casa è ancora da aprire, con l'apertura chiavi in mano ci occupiamo anche di ROSS1000, CIR, CIN e dotazioni, fino alla messa online: è un servizio a parte, non incluso nelle formule, con preventivo dopo il sopralluogo gratuito.
Vuoi che ce ne occupiamo noi?
Con l'apertura chiavi in mano scegliamo con te la forma, facciamo il sopralluogo gratuito, presentiamo tutte le pratiche con la tua delega e mettiamo online la casa, di solito in 2-4 settimane. È un servizio a parte, con preventivo dopo il sopralluogo gratuito.
Domande frequenti
Come si ottiene il CIN per un affitto breve a Roma?
Nel Lazio si parte dalla registrazione della casa su ROSS1000, il portale turistico della Regione, che rilascia il codice identificativo regionale (CIR). Con il CIR si richiede il CIN nazionale sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Il CIN va esposto all'esterno dell'edificio e indicato in tutti gli annunci.
Quali dotazioni di sicurezza servono per il CIN?
Il DL 145/2023 (art. 13-ter) richiede dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile, in particolare vicino agli impianti a gas e comunque uno per piano.
Cos'è la comunicazione Alloggiati Web e quando va fatta?
È la comunicazione obbligatoria alla Questura dei dati di ogni ospite (art. 109 TULPS), da trasmettere sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo, o subito per soggiorni più brevi. Si può automatizzare con il servizio web ufficiale.
Quanto è il contributo di soggiorno a Roma per un affitto breve?
Per le locazioni turistiche e le case vacanze è di 6 € a persona a notte, per un massimo di 10 notti consecutive. Sono esenti, tra gli altri, i minori di 10 anni e i residenti a Roma. Lo paga l'ospite; il gestore lo incassa, lo versa e lo dichiara. Sulle prenotazioni Airbnb lo incassa e lo versa Airbnb.
Devo fare le comunicazioni ISTAT anche se non ho avuto ospiti?
Sì. Nel Lazio i dati statistici sugli arrivi e le presenze si trasmettono ogni mese su ROSS1000 entro il 10 del mese successivo, anche quando il mese è a zero. L'omissione può costare sanzioni da 1.000 a 2.000 €.
A Roma si possono usare le keybox per le chiavi?
No, a Roma le keybox sono vietate. Per l'ingresso autonomo si usa una serratura a codice, con un codice personale per ogni soggiorno. Il riconoscimento dell'ospite resta obbligatorio, ma secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 5732/2025) può avvenire anche da remoto.
Posso delegare tutti questi adempimenti a un gestore?
Sì. Gli adempimenti ricorrenti (Alloggiati Web ogni sera, contributo di soggiorno, ISTAT mensile) sono compresi nelle formule Completa (20% e 22% + IVA sull'incasso delle notti). Le pratiche di avvio (ROSS1000, CIR, CIN, dotazioni, abilitazioni) le facciamo con il servizio di apertura, a parte, con preventivo dopo il sopralluogo gratuito.
Questa guida ha finalità informative e non sostituisce la consulenza fiscale o legale: obblighi, importi e scadenze vanno verificati sulla normativa vigente, sulle regole della Regione Lazio e sulle delibere di Roma Capitale.